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今年铁路土地综合开发被列为铁路资产经营的重中之重。消息人士透露，为尽快支持铁路土地开发取得突破，由国家发改委牵头起草的铁路土地综合开发方案已获得国务院同意，最快将于5月底出台。
《经济参考报》记者独家获悉，中国铁路总公司已经对18个项目编制了综合经营开发方案，要求各铁路局集中技术、人才、资金力量，优化重组整合地产置业企业，有条件的可组建地产置业集团公司；与此同时，将搭建全路性综合经营开发与区域性合作平台，在技术、人才、资金等方面为各局地产置业企业提供支持，打造全路地产置业品牌。
巨额资金缺口嗷嗷待哺
随着铁路管理体制的重大改革，单一依靠国家投资来推动铁路建设越来越困难。即将推出的铁路发展基金明后年的融资总规模只有四五千亿元，国家财政对铁路公益运输的补偿或不足千亿。面临巨额资金缺口，铁路自身亟须培养“造血”能力。
半年时间内，今年的铁路投资已经调整三次。中国铁路总公司日前召开电视电话会议落实国务院有关决定，一是全年投资总额在7000亿元基础上，增至8000亿元以上；二是开工项目由前次44项增至48项基础上，本次增至64项；三是新论证的项目在条件成熟时，年内也可开工；四是今年新投入运营的线路要达到7000公里以上；五是设备投资额由1200亿元增至1430亿元以上。
这是铁路在2011年、2012年、2013年连续三年投资放缓之后，重归8000亿元高点，这也是仅次于2010年8426.52亿元的历史次顶点。业内人士预测，到年底实际完成额或超过8000亿元，今年也有可能成为史上投资最多的一年。
截至2013年底，中国铁路营运里程突破10万公里，高铁突破1万公里。根据调整后的《中长期铁路网规划》，到2020年，全国铁路营业里程达到12万公里以上，建设客运专线1.6万公里以上，规划既有线增建二线1.9万公里，既有线电气化2.5万公里。要完成2020年的既定目标，未来几年铁路建设投资仍需保持高位。
大规模建设给铁路带来了资金困难和运营负债两大难题，截至2013年9月30日，中国铁路总公司总资产为4.84万亿元，负债3.06万亿元，在建工程1.55万亿元，巨额负债已严重拖累铁路发展。
以中西部为例，“十二五”期间，中西部国家铁路建设投资1 .85万亿元、投产新线2 .3万公里；“十二五”前3年，中西部地区完成建设投资1.15万亿元、投产新线7000公里，这意味今明两年中西部地区铁路投资需完成7000亿元。
以地养路破解融资瓶颈
“高铁的开通带动沿线、站场土地升值，铁路企业握有大量土地，理应享有因铁路带来的发展效益。”中国工程院院士王梦恕向《经济参考报》记者表示，铁路建设和运营在拉动区域经济发展、带动沿线土地、矿产等资源开发上发挥重要作用，产生了良好的社会效益，但是铁路企业自身经济效益较低，社会效益与企业效益反差较大。
铁路土地综合开发一直被寄予厚望。2013年8月9日，国务院下发了《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》(国发[2013″>33号)，提出加大力度盘活铁路用地资源，允许并鼓励线路用地及车站的土地综合开发利用，明确要求地方政府呀支持铁路企业对土地的综合开发。
铁路土地综合开发就是结合铁路项目建设，有效利用铁路上盖、地下空间及毗邻的土地进行综合开发，提高土地利用效益，带动沿线经济社会发展，并以开发收益补贴铁路建设和运营。
中国铁路总公司副总经理彭开宙表示，土地是稀缺不可再生的资源，随着城镇化进程加快，土地供需矛盾日益突出，资产价值迅速攀升。铁路拥有大量的土地资源，特别是铁路快速发展的过程中，车站周边及沿线土地大幅增值，蕴藏着巨大商机，还可利用国家支持政策、行业优势，结合新线建设，进一步拓展土地新增资源。
“原来铁路建设都交给当地市政府了，这个模式是双输的，我修不了铁路，你的土地也不能增值，现在修轨道的公司都亏本，需要政府补贴，政府没有那么大力量就靠举债。”国土资源部相关负责人说。
这位负责人表示，怎么解决经济上的问题？可参考香港地铁模式，轨道交通和沿线的土地开发挂钩。铁路的修建，轨道交通的修建会带来增值效应的外溢，现在外溢的增值容许铁路公司收回一部分，就形成了良性的循环。
通过土地资产开发，增加“造血”功能，提高企业经济效益，以支持铁路建设和运营，这或许为中国铁路投融资打开政策空间。以广州铁路局为例，广深铁路土地所有权总面积约1200万平，广深沿线站段所占面积大约400万平。
由于广深沿线腹地经济较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，据宏源证券2013年9月9日的初步估算，认为沿线站段土地增值(静态和动态)空间超100亿元。
国务院33号文件出台后，地方政府也出台了相关配套政策。据记者不完全统计，目前已经有广东、福建、江西、安徽、四川等五个省份明确提出要通过铁路沿线土地开发来弥补铁路建设资金不足。
18个项目试水土地综合开发
土地综合开发已被列为今年铁路资产经营的重中之重。彭开宙在资产经营开发工作会议上要求，今年在土地综合经营开发方面取得突破性进展。
国发33号文件鼓励社会资本投资建设铁路，鼓励土地综合利用开发，但有开发商表示，虽然看好铁路市场，也十分有积极性，但是感觉不知从何处下手，并心存担忧。
“轨道交通上面如何市场化，怎么利用市场化的机制修路、修站点，这是我们企业在想的。我们准备积极参与这个事，但这不是我说参与就让我参与的，我要修条路都不知道找谁批。”某国内排名前四位的著名房企负责人表示，有一种舆论认为，企业在这种事里应该往后站，不应该往前站，尤其是房地产企业，往前一站就被认为要在里面谋取私利。
消息人士透露，国务院已经同意了发改委牵头制定的铁路土地综合开发方案，最快将于5月底出台。这个方案将会解决跨区域的问题，解决哪些事情应由政府包办的问题，并且形成了一个机制。对政府和市场的关系也会有战略性考虑。